As vendas de imóveis usados aumentaram 1,26% e a locação de casas e apartamentos caiu 10,44% em Novembro comparado a Outubro segundo pesquisa feita com 800 imobiliárias de 37 cidades pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP). Foi o quarto mês seguido de queda na locação e, nas vendas, a primeira alta depois de duas baixas seguidas.
Com os resultados de Novembro, o saldo acumulado das vendas no Estado nos 11 meses transcorridos de Janeiro a Novembro está negativo em 0,61%. Na locação, o saldo é positivo, de 1,55%.
O aumento de vendas em Novembro foi puxado por duas das quatro regiões que compõem a pesquisa, o Interior (+ 4,35%) e o Litoral (+ 10,92%). Na Capital, houve queda de 24,84%. Nas cidades de Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco, a Grande São Paulo, a baixa foi de 13,41%.
Na locação, a queda foi generalizada: 1,58% na Capital; 11,44% no Interior; 9,93% no Litoral; e 18,5% na Grande São Paulo.
Apesar do recuo, os preços dos imóveis e dos aluguéis novos aumentaram acima da inflação entre Dezembro de 2021 e Novembro do ano passado. Segundos os valores apurados pelas pesquisas do CreciSP, o preço médio dos imóveis vendidos no Estado aumentou 10,12% nesses 12 meses, mais de quatro ponto percentuais acima da inflação de 5,9% medida pelo IPCA do IBGE – estava em R$ 485 mil em Dezembro e passou a R$ 534,08 em Novembro.
Os aluguéis novos tiveram aumentos diferenciados, de acordo com a região onde se localizam os imóveis alugados. Em bairros nobres, o aumento em 12 meses foi de 10,30%, com o aluguel médio subindo de R$ 3.001,61 em Dezembro de 2021 para R$ 3.310,93 em Novembro último.
Em bairros centrais, a alta foi de 8%, com o aluguel aumentando de R$ 1.373,00 para R$ 1.484,01 nesses 12 meses. Nos bairros mais afastados, de periferia, o aumento de 8,12% elevou o aluguel médio de R$ 1.017,30 para R$ 1.099,66 (ver quadros abaixo).
Mercados sob pressão
O presidente do CreciSP, José Augusto Viana Neto, vê os mercados de venda de imóveis usados e de locação residencial em “um caldeirão de pressões”, em que se juntam a elevação dos juros de cerca de 2% ao ano para os atuais 13,75% (taxa Selic), os empregos de baixa remuneração e os ajustes salariais abaixo da inflação, a perda de poder aquisitivo com a alta dos preços, o endividamento recorde de 2022 que atingiu 77,9% dos consumidores e deixou 28,9% com contas em atraso, segundo pesquisa da Confederação Nacional do Comércio (CNC).
“A esses e outros fatores se soma o déficit habitacional crônico, estimado em 1,2 milhão de moradias no Estado, que faz com que a demanda seja maior que a oferta e assim mantenha preços de venda e de locação em alta, mesmo com o poder aquisitivo menor de quem precisa alugar ou pretende comprar”, justifica Viana Neto.
“Não se pode culpar os proprietários de imóveis pelos aumentos, até porque, todos sabem, se fixarem preços que fogem aos vigentes no mercado, ficarão com eles vazios e demorarão muito mais tempo para alugar e mais tempo ainda para vender”, acrescenta.
Mais vendidos até R$ 400 mil
Os imóveis mais vendidos em Novembro no Estado foram os de preços médios até R$ 400 mil, somando 64,39% das negociações formalizadas nas 800 imobiliárias das 37 cidades pesquisadas. O metro quadrado médio de 62,91% desses imóveis ficou em até R$ 5 mil.
Os compradores preferiram os apartamentos (66,83%) às casas (33,17%) e conseguiram adquirir esses imóveis com descontos médios sobre os preços originalmente fixados de 4,33% para os situados em bairros de regiões nobres, de 7,86% para os de bairros centrais e de 7,45% para os de periferia.
Foram financiadas por bancos 53,66% das residências vendidas no mês, 42,93% foram pagas à vista e 2,93% tiveram o valor parcelado pelos proprietários. A participação dos consórcios foi de apenas 0,49%.
Imóvel no Centro tem a preferência
Casas e apartamentos situados em bairros das regiões centrais foram os mais vendidos no Interior (65,82% do total), no Litoral (79,15%) e no Grande ABC (72,04%).
A classificação por padrão construtivo mostrou que as três regiões componentes da pesquisa CreciSP pouco se diferenciam. No Litoral, 79% são do padrão médio, 11% do padrão standard e 10% do padrão luxo. No Grande ABC, 73% são de padrão médio, 17% do standard e 10%, luxo. No Interior, 70% têm padrão médio, 21% standard e 9%, luxo.
No Litoral, por até R$ 75 mil
Casa de um dormitório em bairro central de Mongaguá foi o imóvel mais barato vendido no Litoral em Novembro – R$ 75 mil, segundo a pesquisa CreciSP. O mais caro saiu por R$ 7 milhões: casa de seis dormitórios em bairro também central de Praia Grande.
No Grande ABC, por até R$ 150 mil
Nas cidades do Grande ABC, os imóveis de menor preço foram casas de dois dormitórios em bairros da periferia e do Centro de Santo André, vendidas por valores a partir de R$ 150 mil. Em São Bernardo, o mais caro: R$ 1,850 milhão por casa de quatro dormitórios em bairro nobre da cidade.
No Interior, por até R$ 75 mil
Assim como no Litoral, o imóvel mais barato custou ao comprador R$ 75 mil, preço efetivo de venda de casa de um dormitório em bairro da periferia de Araçatuba. O mais caro foi registrado pela pesquisa CreciSP em São José do Rio Preto: R$ 2,698 milhões por casa de cinco dormitórios em bairro nobre da cidade.
Aluguéis de até R$ 1,2 mil e opção por bairro central
Aluguéis de até R$ 1.200,00 mensais representaram 52,32% do total de novas locações contratadas nas 800 imobiliárias nas 37 cidades pesquisadas em Novembro no Estado, com a maioria dos novos inquilinos preferindo as casas (53,55%) aos apartamentos (46,45%). A maioria desses imóveis está localizada em bairros centrais (71,93%).
Os descontos concedidos sobre os preços anunciados foram em média de 6,57% para imóveis de bairros nobres, de 8,49% para os de bairros centrais e de 7,67% para os de bairros de periferia.
Nas cidades do Grande ABC, os aluguéis mais baratos foram os de apartamentos de um dormitório em bairros da periferia de Santo André, com preços entre R$ 150,00 e R$ 800,00. O mais caro foi o de casa de três dormitórios em bairro nobre de São Bernardo do Campo – R$ 4 mil mensais.
No Interior do Estado, inquilinos de casa de um dormitório em bairro de periferia de Bauru pagarão R$ 400,00 mensais, o aluguel mais barato registrado pela pesquisa. Em Campinas, foi contratado por R$ 6.920,00 o aluguel de casa de quatro dormitórios em bairro nobre da cidade, o mais caro.
No Litoral, aluguel de R$ 600,00 foi o mais barato encontrado pela pesquisa, sendo este o preço de quitinetes no Centro de Praia Grande e de casas de um dormitório em bairros da periferia de São Vicente.
Aluguel segurado
As informações coletadas pelo CreciSP com as 800 imobiliárias pesquisadas nas 37 cidades contabilizaram 37,56% das novas locações seguradas pelo seguro de fiança. O fiador foi a segunda opção dos novos inquilinos, com 31,69%, seguido pelo depósito de três aluguéis (19,07%), caução de imóveis (7,68%), locação sem garantia (2,89%) e cessão fiduciária (1,12%).
As imobiliárias participantes do levantamento informaram que o cancelamento de contratos que tinham em carteira equivaleu a 74,03% do total de novas locações, sendo que 52,97% se deram por motivos diversos e 47,03% por motivos financeiros.
Estavam com o aluguel atrasado 3,82% dos inquilinos com contrato em vigor em Novembro, percentual 3,23% menor que os 3,94% de inadimplentes de Outubro.
Evolução do preço médio de locação
Estado de SP
R$ médios/região
| Mês | Nobre | Centro | Demais Regiões |
| Dez/2021 | R$ 3.001,61 | R$ 1.373,00 | R$ 1.017,30 |
| Nov/2022 | R$ 3.310,93 | R$ 1.484,01 | R$ 1.099,66 |
| Variação % | +10,30% | +8% | +8,12% |
Fontes: pesquisas CreciSP
Preço médio de venda
Imóveis usados – Estado de SP
| Mês | Milhares/R$ |
| Dez/21 | 485,00 |
| Nov/22 | 534,08 |
| Variação % | +10,12 |
Fontes: pesquisas CreciSP
A pesquisa CreciSP foi realizada em 37 cidades do Estado de São Paulo: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilha bela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.
